离婚女方擅卖住房男方起诉返还房产
钟涛律师按:虽然私自签订的房屋买卖合同无效,但买房者通过正规中介购买,并支付了市场价格,已经办理产权过户手续。属善意第三人,善意取得,不需返还房产。
【案例分析】
原告与被告1994年婚后分得本市浦东新区南汇镇一套住房,房屋的产权证登记在女方名下。1998年2人离婚,经法院调解,诉争房归男方所有,但是实际女方可以居住2年。但自调解协议生效后,原告被告双方却一直没有履行过户相应手续,该房屋的产权人仍为女方,男方因为另外有住房,没有住在系争房屋内。
2003年9月,被告通过中原地产与买房者王先生到房产局签订房屋买卖协议,在不知道原被告双方已经离婚,无权处分诉争房屋的情况下,王先生以24.7万元将 房 买下。2003年11月,王先生取得了该房屋的产权证。此后,2007年11月15日,王先生又将诉争房的 卖给张某
后原告才发现房子被卖,故起诉至法院,主张 买卖诉争房屋合同无效,并要求现任房主返还房屋。
被告未经原告同意,将房屋卖给被告王先生,属于无权代理,故对其主张买卖诉争房屋合同无效的请求予以支持。
但被告与王先生之间房屋买卖行为符合《中华人民共和国物权法》中规定的不动产善意取得的3个条件。《中华人民共和国物权法》第106条第1款规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”由此,我国善意取得的构成要件包括三个:1、受让人受让该财产时是善意的。在判断受让人是否为善意时,应采取推定的方法,即推定受让人是善意的,应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证,如果不能证明其为恶意,则推定为善意。2、以合理的价格有偿转让。3、依法进行登记或者转让。在不需要登记的情形下,如果双方仅仅达成了合意,而并没有发生标的物的转移,则不能发生善意取得的效果。
但被告与王先生之间房屋买卖行为符合《中华人民共和国物权法》中规定的不动产善意取得的3个条件:
首先,被告王先生并不知道 二人已经离婚,无权处分该房屋;
第二,被告王先生买卖房屋经过房管局依法核准,确定王先生为房屋所有权人并核发房屋的所有权证;
第三,被告王先生买卖该房屋价格合理,依法纳税。且诉争房屋已实际交付、使用多年。
该房屋买卖协议虽然无效,被告王先生不承担返还房屋的法律责任。就是说合同无效之后如何处理,法院是另案处理的,如果原告可以起诉被告要求侵权损害赔偿,可以取得出让房屋的价款。