【阅读提示】
在房价如此高的今天,买卖一套房子,基本要缴纳10%左右的税费,是一笔不小的开支。房产中介就会为了促成交易,帮忙逃避税费,于是阴阳合同屡禁不止,如果交易顺利,没有问题,但是一旦出现纠纷,阴阳合同是否有效?如何承担过错责任?会成为困扰当事人的一个难题。
【案例分析】
原告:张,男,1942年6月1日出生,汉族,
委托代理人:钟涛,上海普若律师事务所;
联系地址:浦东新区张杨路707号808室;电话:15800502572;
被告:金,女,1927年12月19日出生,
诉讼请求:
1、依法判令被告继续履行与原告签订的《上海市房地产买卖合同》;
2、依法判令被告支付违约金1万元;
2、依法判令被告承担本案诉讼费。
事实与理由:
2009年10月24日,原告与被告在上海金毅房地产经纪事务所公司居间介绍下,就位于浦东新区路弄50号202室房屋买卖达成一致,签订了居间协议,房屋总价为178.53万元。被告收取原告定金1万元并出具定金收条。
2010年5月29日,原告与被告签订了正式的《上海市房地产买卖合同》,合同约定:房屋总价为136万元,双方另订立补充协议约定装修费为42.53万元。房屋交易过程中所产生的所以税、费,由双方各自承担。双方在2010年7月25日之前,共同向房地产交易中心办理过户手续。
原告按期支付给被告够房款共90万元,同时准备了贷款资料,与被告一块向银行申请贷款。但是因房地产交易中心不能通过136万的较低交易价格,导致税费上升,而被告不肯支付多出的营业税、个人所得税,于是被告故意拖延不交易。经原告多次催告被告,三被告至今不肯根据合同约定配合办理产权过户事宜。
原告认为,原告与被告就购买房屋事宜已经达成一致,并已经按时履行了付款义务,而被告故意拖延,不配合办理房屋产权过户事宜,根据双方之约定,被告应承担法律责任。为维护原告合法权益,特向贵院提起诉讼,请求依法判令支持原告诉讼请求。
此致
上海市浦东新区区人民法院
上述案例中就是典型的阴阳合同,中介为了让卖家少缴税,做低房价,这样就可以逃避营业税、个人所得税,但是这么低的房价在交易中心通不过的时候,问题就来了,多出的税费谁来承担?房东可以据此理由要求解除合同吗?
上海法院的规定是阴阳合同总体有效,最低房价的条款部分无效,按照真实的房价进行交易缴税。
因此,其他违约条款依然有效,如果房东超过约定期限拒绝办理过户,那么房东就要承担违约责任。
【法条】
上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》
8 、当事人分别签订了几份买卖合同,但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议,如何认定?
• 答:对于前后合同约定的房价不一致这一情况,根据后合同优先于前合同的原则,原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等,而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的,因该项变更非双方变更房价的真实意思,且具有非法目的,不应予以认定,仍应以前合同约定的成交价履行。
判断时,除由提出异议方承担举证责任外,还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外,对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的,可一并建议相关部门予以处理。