农村宅基地房屋卖给他人拆迁款归谁所有

  钟涛律师按：在1990年到2011年，中国房地产市场实行改革，城市房屋可以自由交易买卖，激活的土地市场，带动了经济发展。但是农村宅基地房屋目前法律规定，只能在通过一个村集体之间转让，且只能一户一宅，否则出卖转让无效。这就造成了多年以前村民将房屋卖给他人，现在随着房价上涨，动迁补偿，村民又回过头来争取补偿，那么，到底如何操作呢？

　【案例分析】

  南汇新场镇的村民王某1999年从村委会申请了一块宅基地，但是当时他没有资金建造房屋，于是将房屋卖给了来沪工作的唐某，后唐某在此地块上自行盖房居住至今。2010年，此地块被开发商征用，拆迁办与唐先生签订补偿安置协议，总金额为150万元。王某认为土地还是自己的名字，自己应该享有补偿金额，唐某愿意给他15万，但是王某要求30万，双方争议不下，请问如何操作？

钟涛律师认为：

双方签订的《房屋买卖协议》自始无效。

一般来讲，农村宅基地房屋买卖必须符合两个条件，一方面受让方必须是同一集体组织成员，而不能是城镇居民或该集体经济组织以外的村民；另一方面受让方没有取得过宅基地，两个条件缺一不可。

根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规的规定，农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权，农村村民一户只能拥有一处宅基地。

　　本案中，唐某属外地城镇户口，不具有取得该集体经济组织宅基地的资格。王某将自己的宅基地使用权转让给唐某的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，其转让行为无效。但是对于唐某所遭受的相应损失，则可以私下与王某协商解决，协商不成可以向人民法院起诉。赔偿损失应体现效率功能。双方的房屋买卖无效，出售方有权要求返还房屋，但购买方可因买卖无效而主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿，在确定损失时，应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内。

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