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钟 涛 律师
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钟涛律师主要擅长房产诉讼、房产分割、离婚财产分割有关的房产领域,接受过上海东方电视台、新民晚报、上海商报、中国经营报专访,积累了丰富的实务经验和办案技巧,得到了当事人的信任和好评。 律师介绍>>>
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买主400多万买套抵债房 法院陷入两难

时间:2011-11-6来源:上海离婚律师 作者: 钟涛律师点击:

 

  愁啊愁

  201012月下旬,在扬州做生意的许先生打电话给多年的好友兼生意伙伴谭某,要求对双方资金往来进行结算。谭某当时欠他150万元,就跟许先生商量,眼下手头没钱,可将上海普陀区的一套房子卖给许先生抵债。201115日,双方在上海某房地产服务公司签订了买卖合同,约定以431万元的价格成交。扣除债务后,16日,许先生替谭某偿还了260万元贷款,并支付各项税费合计46万余元。谭某将房屋交付给许先生,当天上午10点多,双方办理过户手续。

  谁知不到一周许先生就接到通知:房子已被法院查封,无法办理过户手续。原来谭某在南京欠有高额债务,就在他们买卖房屋的那几日,债主提起诉讼并申请了诉前保全,17日,南京秦淮法院依申请对谭某在上海的两处房产实施了查封,其中就有这套。许先生的律师认为,许先生已经支付全部房款,拿到房屋钥匙,并且对于买卖没有任何过错,完全符合最高院司法解释里不得查封情形。许先生立即向秦淮法院递交了保全异议书,要求解除查封。秦淮法院召开了两次听证会,但未给出裁决结果。

  近日,记者采访了负责此案的秦淮法院立案庭法官盛冰,他介绍:“17日,谭某的债权人申请诉前保全,称谭某很可能变卖房产转移资产,我们当天赶到上海将两套房产予以查封。几天后,许先生提出异议,称其中一套房屋已被他买下。我们发现查封当日这套房产确实处于交易中,但过户手续还没办理,产权仍在谭某名下。办理过户手续有20天的流程,前15天是形式审查阶段,产权归属不发生变化,在这期间法院是可以查封的。

  难啊难

  一难,买主对卖房人债务是否知情?

  盛冰说,许先生提到的那条司法解释仅适用于执行阶段,并不适用于诉前保全阶段。在这种情况下,法院按照处理涉诉信访案件的程序召开了两次听证会,这跟正式的异议听证会是有区别的,所以没有出具任何法律文书。

  许先生的律师认为,诉前保全从某种意义上来说也属于执行过程,可以适用最高院关于执行中查封财产的规定。抛开程序不谈,参与此案的法官均认为,就现有证据来看,不能确定许先生是善意第三人。听证会上,谭某的债权人提供了四份证人证言,均指证许先生跟债务人谭某是老乡兼好友,谭某卖房给许先生有转移资产躲避债务之嫌疑。许先生发誓说,自己绝对没有帮助谭某转移资产,债权人提供的证人证言都是道听途说。

  二难,解封后债权人利益将受损

  因房屋系不动产,所有权的转移自办理变更登记时生效。在签订合同至办理产权过户有一段时间,在此期间,因登记具有公示与公信效力,如卖房人因不能偿还到期债务,债权人发现房屋产权尚未作过户登记,可抢先申请财产保全,以保证将来实现自己的债权。法官提出一个疑问:如果给房子解封了,许先生的确可以取回房产,不受到任何损失,那么,跟谭某打官司索要债权的债权人的利益得不到保障,对债权人是不是不公平呢?法院现在对房屋进行查封,完全是依法办事。

  法官说,目前许先生还有两条救济途径:一是解除合同,要求谭某返还购房款,并要求谭某承担违约责任;二是如谭某不能及时还款或与债权人达成协议,许先生亦可垫付相应的款项,由债权人申请法院解除房屋的查封后办理房屋过户手续,再向谭某追偿垫付的款项。但在许先生看来,谭某没有钱,就算赢了官司也没用,帮他还债则等于是背黑锅。1月底,秦淮法院一审缺席审理借贷纠纷并判决谭某败诉,谭某没露面,委托律师来南京上诉。由于还没进入执行阶段,房子眼下是安全的,但许先生担心,如一直不能解封,二审后债权人申请执行,法院就将拍卖房屋。

  三难,其他补救措施缺乏可行性

  提个醒

  许先生说,从1月初到3月底,不足百日,他已经瘦了20斤,他怎么也想不通,自己怎么会栽在朋友手上。那么,如何才能避免买到查封房呢?

  首先,在签订房屋买卖合同前,应先到房管部门查明所售物业的权属情况。

  其次,在合同条款中设立相应的违约条款,比如约定卖方保证对所售物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权及中介公司和买方提供之物业资料及相关情况属真实合法等类似条款,并进一步约定万一因产权问题引发纠纷,卖方要承担的责任。

  第三,在合同履行时,可将房屋款项交由第三方保管,待房屋办理过户后再交付卖房人。这是极为重要的一点,一旦发生纠纷,可以将钱要回来。

  第四,为防止卖房人一房二卖或卖房后设立抵押等现象,当事人在签订房屋买卖协议时,为保障将来实现物权,可依据物权法的规定,按照约定向房屋登记机关申请预告登记。

【钟涛律师按】

  此案的当事人许先生1月份的时候曾经来上海咨询过钟涛律师,当时钟涛律师给出的建议是第一向法院提起执行异议,第二起诉法院法院,轮候查封该房产

  从该报道可以看出,南京法院对最高人民法院执行的司法解释没用完全理解,该司法解释倒数第二天明确规定,财产保全裁定适用本规定。法院没用按照执行异议正式开听证会,而是按照信访听证开会,完全是程序错误。

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