动迁房买卖需要注意什么事项？如何签订买卖合同

钟涛律师按：随着2011年国家房地产调控政策持续，银行贷款收缩，买房的条件是越来越严格了，面积太小了不能贷款，房龄太大了也不能贷款，所以现在动迁安置房成为了市场上的香饽饽，越来越多的买家打算入手动迁安置房。但是又有很多的担心，钟涛律师结合办案实际解答如下：

1、动迁安置房不同于小产权房。

  小产权房是建在农村集体土地上的，拆迁安置房是建在城市国有土地上的，这就是根本的区别。农村集体土地上的房屋买卖是非法的，合同无效。而国有土地上的房屋买卖合法有效。因此买家在购买之前，一定要弄清楚，到底是小产权房还是拆迁安置房，在上海地区，一般拆迁安置回购的都是拆迁安置房，建在国有土地上的，可以正常交易的。

2、动迁安置房需要所有权利人全部同意才可以购买。

  动迁房买卖的时候，有的已经办理了产权证，有的还没有办理产权证。因此买家要注意取得全部权利人同意，否则可能存在合同无效的风险。所谓全部权利人，就是，如果产权证已经出来，那么产权证上的全部人都有签字，如果产权证没有出来，那么拆迁安置协议书上的所有被安置人都要签字。

 钟涛律师提醒：目前法院中判决拆迁房买卖合同无效的主要原因就是因为没有取得全部权利人同意，导致无权处分，买卖无效。而这个风险，聘请律师的话完全能够避免。

3、动迁安置房风险比较大，要聘请律师陪购。

 动迁安置房因为涉及交易周期长，一般需要2、3年，在此期间房价波动较大，导致卖家心里不平衡。因此，一份严谨有利的合同就显得十分重要。而只有专业房产律师才能制定出来详细的买卖合同，一般的所谓中介机构根本不懂法，更加没有去法院打过官司，因此，他们的话不要轻信。

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