钟涛律师解读2011年1月31日上海出台国八条细则导致贷款成数减少能否解除买卖合同
2011年1月31日上海落实国八条事实细则，出台了《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》，其中规定：
“五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同。”
调整了2010年的二套房首付4成的做法，进一步提高了首付比例，由此导致一批置换房屋的客户无法继续履行合同。那么买家或者卖家可以借此为由主张解除买卖合同，承担违约责任呢？
1、对此问题上海高院2006年的意见中比较明确的指出：“上海高院认为，房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。但是，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。”
钟涛律师认为，房地产市场经历了2010年的调控大年，全年出台多项房地产调控措施、贷款措施、营业税调整措施。因为i广大老百姓应该有个清醒的认识，特别是对于贷款问题，国家严格控制贷款规模，此类新闻铺天盖地。作为一个购房者，面对数额较大的资产问题，应该付出较多的关注和注意力。特别是对于贷款能力，付款能力，在签订买卖合同的时候，应该会注意到风险，会约定特别的付款条款，例如约定贷款如果通不过怎么办等等。
因此，购房者要在新政出台后提出解除房屋买卖合同，并承担较小的违约责任，应符合以下条件：
1、购房贷款不足不是由于自身信用问题或过错导致，而是受新的贷款政策影响。
2、购房者能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行。
除此之外，如果新签订的买卖合同依然约定贷款通不过买家要补齐差额，那么，对买家就非常的不利。
钟涛律师提醒，购买房屋是一项很重大的事情，不要轻信中介的说法，在仓促之下签订居间协议以及买卖合同，会导致后患无穷，一定要聘请专业房产律师陪购，减低风险，避免纠纷。
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