签订二手房房屋买卖合同之后被法院查封，买卖合同是否有效

  买家与卖家签订房屋买卖合同之后，因故没有办理房屋过户手续，1年后，房产被法院查封，请问买家应该怎么做？

【案例】

 2007年，王先生通过中介够买了一套二手房，当时和房主签订了购房合同并一次付清了55万元的房款。可是因为房东有事出国，所以在拖延1年之后才办理过户，但是这个时候才知道房子过不了户，已经被法院查封了。请问钟涛律师，王先生和房主之间的买卖行为是否有效？该怎样才能过户房产呢？

【上海钟涛律师解答】

    这个要分为2个情况来分析：

  1、如果买卖双方签订买卖合同在后，法院查封在前，那么购买以及查封的房产，买卖合同就不具有法律效力，只能根据违约条款，追究房东的违约责任。

  2、如果签订买卖合同在前，法院查封在后，那么此买卖行为有效。根据最高人民法院的司法解释，如果案外人以及付清全部款项，那么法院不得查封。

  钟涛律师认为，像本案中的情况，因为房屋买卖合同以及签订，以及实际入住在这个房子了，现在只是因为卖房子的客观原因暂时不能过户，所以买家可以向查封法院提出异议，要求法院查封解封，然后可以要求过户。

【法条】

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》已于2004年10月26日由最高人民法院审判委员会第1330次会议通过，现予公布，自2005年1月1日起施行。

第十六条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

　　第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

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