因政府出台限购政策导致无法交易解除房屋买卖合同不算违约

钟涛律师按：2011年，制定是一个调控之年，拐点之年，新年伊始，从中央开始，京、沪、粤带头，全国大部分城市开始出台限购政策，以户籍为标准，本地的不能超过2套住房，外地的不能超过一套住房。相比较2010年底限购，2010年只是限制贷款，2011年直接限制购买过户了。调控更加的严格。

   12、1月份签订房屋买卖合同，交付定金、首付款的这些客户就面临此种情况，交易已经不可能进行下去，无法办理过户，而房东又觉得冤枉，房价也涨了，如果换做他人可以顺利出让，限制他的房子也不好卖了。所以导致产生了纠纷，房东坚持按照合同来没收定金，追究违约责任，买家坚持认为是政府限购，责任不在自己，要拿回首付款。

   钟涛律师认为，政府出台限购政策，以及出乎大部分人的意料之外，而且导致交易根本无法进行下去，不能实现合同目的，此种不是当事人所能掌控的，因此双方都没有责任，属于不可抗力，卖家应该将首付款退还给买家，双方均不承担违约责任。

同时已经向开发商缴纳定金预定房屋的，可以全额拿回定金，开发商也不能追究违约责任。

钟涛律师建议：2011年正处在房产政策多事之年，所有买家应该在房屋买卖合同上：“如因政府政策变动而导致合同目的无法实现，合同将自动终止，双方互不承担责任。”这样可以避免产生纠纷。

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