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发表于:2018-7-19 浏览:23 作者:钟涛律师 来源:上海房产律师

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描述:二手房买卖从居间合同委托至买卖合同签约履行中违约纠纷处理

二手房买卖从居间合同委托至买卖合同签约履行中违约纠纷处理

在二手房居间委托、签约履行买卖合同过程中,大多购房者通过委托中介来操作,委托房产中介居间过程中一般签署有所谓购房意向书、房屋预订单等形式的书面文书,该购房意向书、房屋预订单预订协议属于预约,具有合同法律性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的,当事人一方不履约的,应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款(违约金条款),或定金数额(违约金数额)低于实际损失,相对方主张其它损失的,应予支持。根据合同法相关规定的精神,缔约过失造成的损失包括直接损失(如缔约费用等),也包括间接损失(即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等),但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失;也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此,守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的,一般可予准许,具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。
在二手房买卖合同中,签署合同到正式过户往往需要一个较长的过程,在此期间,如果房价的上涨幅度远远超过卖方收取的定金,卖方在利益的驱动下宁愿双倍返还定金而以更高的价格转卖给其他买主,可惜的是有些购房者对违约责任有着错误的理解,认为卖方只需双倍返还定金即可解除合同,导致不能更好的维护自身的损失。 
依前述合同法相关规定,违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。因此,当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为,应当承担相应违约责任,买方有权选择要求卖方继续履行合同,即要求卖方将房屋过户给买方。买方也有权要求卖方承担金钱形式的违约责任,即买方可选择要求卖方承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。其中赔偿损失,包括“房屋上涨的损失”。房屋上涨的损失,一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此,卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任,还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。在实际操作中,而买方也可以通过提高定金额度或约定高额的违约金等加大违约成本的措施,来保护二手房交易的正常进行,消除卖方主动违约行为。
综上,如果购房者遇到上述情况,应及时聘请律师向法院提起诉讼,要求卖方继续履行二手房买卖合同,并协助办理房屋过户手续。