上海房地产律师-上海房产律师咨询|房产纠纷解决方案|房产法律咨询策划|房产诉讼律师救济's Map

发表于:2018-7-11 浏览:102 作者:钟涛律师 来源:上海房产律师

关键字:

描述:公租房动拆迁时同住人的认定问题

公租房动拆迁时同住人的认定问题

 

 

常见的主张公租房权益的纠纷一般包括三种情况下的同住人认定标准问题:(一)公租房动拆迁时(二)公租房出售时(三)公租房承租户名变更时。同的纠纷项下,法律法规对于同住人的认定标准并一致

关于公有房屋动拆迁时,对于同住人的认定标准,《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》(以下简称“解答解答”)对此进行了相应的规定“本解答所指的同住人,是指在拆迁许可证核发之日,在被拆迁居住房屋处有本市常住户口,已实际居住一年以上,且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。”

上海法院在房屋动迁案件纠纷中均采用此标准来作为同住人的认定条件,但是对于法条的解读因各方地位的不同而存有差异。

第一,关于上述的“已实际居住一年以上”的文意存有两种理解:其一,指的是只要在拆迁许可证核发之日前实际在系争房屋居住过,满一年以上的,均符合此条的已实际居住一年以上的条件;其二,指的是至拆迁许可证核发之日时,一直居住在系争房屋,且居住满一年才符合此条的已实际居住一年以上的条件。,上海市法院一般采用的是其二的文意理解。

 

第二,关于上述的“本市无其他住房”的文意理解,《解答》第三条对此进行了解释“这里所指的他处房屋的性质,仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。”

但实际动拆迁中存有的拆私还公情况而享受的安置是否属于此种的已享受过福利分房的情况常成为双方争议的焦点,上海市长宁区人民法院在(2013)长民四(民)初字第1514号判决中认为,在他处虽被安置的房屋,但来源于其父亲名下私房拆迁,并非公房被拆迁后所得的安置房,不属于福利性质取得的房屋。现根据所里律师实务经验总结,一般法院对此认定的口径会根据拆私还公后房屋面积的具体变化及是否按照公房出售政策购买为产权房等因素来认定是否已享受过本市的福利分房。

第三,关于上述的“虽有其他住房但居住困难的”,《解答》第三条对此进行了解释“是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况”,但关于人均居住面积的最低标准,尚没有进一步明确,缺乏可供参考的量化标准。已经失效的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》(以下简称“认定办法”)第12条规定曾规定“本办法所称的“居住困难”,是指符合申请廉租住房的居住面积标准。”根据《上海市人民政府关于调整和完善本市廉租住房政策标准的通知》第一条“(三)申请家庭人均居住面积低于7平方米(含7平方米)”的规定来看,法定最低的标准以人均居住面积7平方米更加符合政策本身的规定。因法院对此缺乏明确的解释,实践中法院认定居住困难除了参考上述标准外,也会根据房屋的来源及实际居住等情况综合判定。

但有人直接依据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十一条中对于居住困难户的优先保障中提到的居住困难标准“按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定以及本条第二款规定的折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的”套用在动拆迁时居住人的认定标准上,值得商榷。

除了上述居住人的认定标准外,《解释》第五条还根据规定了视为同住人的情形:①具有本市常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房内居住的,即使居住未满一年,也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后,一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额②一般情况下,在本市无常住户口,至拆迁许可证核发之日,因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的,也视为同住人,可以分得拆迁补偿款;③、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口,因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住,他处也未取得福利性房屋的;④房屋拆迁的,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。