上海房地产律师-上海房产律师咨询|房产纠纷解决方案|房产法律咨询策划|房产诉讼律师救济's Map

发表于:2012-9-7 浏览:240 作者:钟涛律师 来源:上海房产律师

关键字:期房买卖,居间合同,拿回定金,意向金解除,房产律师,房屋买卖咨询

描述:在商品房预售或商品房买卖合同订立后,买房人(买受人)往往需要支付开发商(出卖人)一定数量的购房款或定金,并以按揭贷款的方式购买房产。当买受人支付定金或部分购房款后,如果由于手续不全等原因,银行不办理按揭贷款,购房人无法支付全部房款,即无法购买房屋,购房人只能要求开发商返还购房款或定金,不再购买房屋,但此时,开发商以合同约定买受人不买房屋属于违约为由,不同意返还购房款或定金,那么购房人能否要求开发商退还购房款或定金?

在商品房预售或商品房买卖合同订立后,买房人(买受人)往往需要支付开发商(出卖人)一定数量的购房款或定金,并以按揭贷款的方式购买房产。当买受人支付定金或部分购房款后,如果由于手续不全等原因,银行不办理按揭贷款,购房人无法支付全部房款,即无法购买房屋,购房人只能要求开发商返还购房款或定金,不再购买房屋,但此时,开发商以合同约定买受人不买房屋属于违约为由,不同意返还购房款或定金,那么购房人能否要求开发商退还购房款或定金?


    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定:“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。” 
 什么是 “不可归责于当事人双方的事由”,应视具体情况而定。

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定,分为两种情况:


    第一种情况:如果是因为出卖人或买受人一方的原因未能订立商品房担保贷款合同,导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
    如果是因为买受人的原因无法办理商品房担保贷款合同,出卖人可以解除合同,要求买受人赔偿损失,定金及已付购房款按合同约定及法律规定处理。


    第二种情况:
    因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
    如果是因不可归责于出卖人和买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,出卖人和买受人均可解除合同,但出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

 

钟涛律师解答,现在上海市制定的标准文本都会加上一条,如果银行贷款无法批准,那么买家需要补足差额,这样的话,买家就要承担违约责任了。