九四方案购房其他同住人怎样主张产权共有
【案情简介】
邱子希与洪三妹系夫妻，生前育有两子：邱国邦、邱国泽，位于上海市徐汇区***弄***号***室房子（以下简称系争房子）系使用权房（亦称公房、承租房），系争房子系邱子希单位福利分房分配所得，承租人为邱子希，1994年1月邱子希去世，1994年2月系争房子的承租人改动为洪三妹。1995年2月，根据当时采办公有住所的相关规矩，该户符合公房采办条件的有洪三妹、邱国邦、邱国泽三人，因限于当时房改政策规矩，由洪三妹的大儿子邱国邦作为购房人与出售人签订了《公有住所生意合同》，其间使用了洪三妹的工龄，将系争房子采办成产权房，产权挂号人为邱国邦。2009年4月邱国泽因成婚需要，欲搬回系争房子居住一间并点缀以作婚房，而系争房子的产权挂号人邱国邦以自己为房子产权人为由，拒绝邱国泽搬回系争房子，后邱国泽及其母亲洪三妹找到本律师，带着邱国泽对售后公房能否享有居住权的咨询疑问找到本专业律师，本律师详细查阅、分析了邱国泽带来的相关材料，并联络邱国泽的陈述，给予邱国泽的回复是：“邱国泽不只享有售后公房的居住使用权，而且彻底可以向法院提起售后公房产权共有的确权诉讼，以判定自己是售后公房的产权人之一，洪三妹作为公房采办时的同住成年人，一样享有这一权利，由于系争房子的采办适用的上海九四方案”，所以，洪三妹、邱国泽再次找到邱国邦，并将本律师的法则观念奉告邱国邦，希望本着亲情原则，内部和睦洽谈处置，若能获得邱国邦的附和，三人一并到房地产生意直接加上洪三妹、邱国泽的名字即可。怅惘的是，邱国邦对其两人的说法不予理睬，仍坚持自己是售后公房的仅有产权人，洪三妹、邱国泽对此房子没有任何权益。面对邱国邦的蛮横无理，洪三妹、邱国泽无法之下，托付本律师向徐汇区人民法院提起确权诉讼，央求法院供认本案系争房子为洪三妹、邱国邦、邱国泽三人一同共有。
本案争议的焦点：系争房子能否适用九四方案采办？洪三妹、邱国泽能否归于系争房子采办时的同住人？邱国泽怎样证明自己是系争房子采办时的成年同住人？
【法庭判定】
判定系争房子产权归洪三妹、邱国邦、邱国泽三人一同共有。
【律师观念】
钟涛律师认为，系争房子是按照《关于出售公有住所的暂行办法》第四条的规矩（即“94方案”）采办的，产权挂号于邱国邦一人名下，根据 “94方案”相关规矩，产权证挂号为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房子产权的，可供认房子产权共有。根据相关规矩，洪三妹、邱国泽符合系争房子共有人的条件，因受当时相关政策的束缚，无法挂号为权利人，现其在规矩的期限内提出产权共有的主张，故应供认洪三妹、邱国泽对系争房子享有产权。
【法则根据】
1、主张产权共有的政策根据：上海市高级人民法院关于印发《处置公有住所出售后胶葛的若干定见》的通知【沪高法(1996)250号】第二点第三条规矩：“按九四方案采办的房子,产权证挂号为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房子产权的,可供认房子产权共有。”
2、售后公房采办的主体资格根据：根据《上海市关于出售公有住所的暂行办法》第三条第二款的规矩“采办成本价公有住所的政策，应为具有本市常住户口的公有住所承租人或许其同住成年人和符合分配住所条件的职工。”另《关于出售公有住所的实施细则》第四条的规矩“按成本价采办公有职工住所的政策为获得新分配住所的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住所承租人或年满１８足岁的同住成年人。凡承租户内有多人的，应洽谈判定购房人；承租人去世或迁离本处的，应改动租赁户名后，由同住成年人洽谈判定购房人。”
3、主张产权共有诉讼时效的政策根据：上海市高级人法院《关于审理分家析产案件若干疑问的定见》第三点就“按94方案购房挂号权利人去世后，房子产权继承的处置”作出答复：“按94方案采办公有住所，挂号权利人去世的，具有可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其去世之日起两年内提出。由于按94方案采办公房只能有一个产权人，而其他同住人、工龄人、职级人等均可主张成为产权共有人，但如果这些人不主张这个权利，则产权只归产权挂号人全部。所以，在产权挂号人去世后，其它具有主张产权条件的人应当在知道或应当知道其去世后两年内提出，如逾期提出，则产权归产权挂号人的继承人全部。”
4、区分能否九四方案购房的实际根据：根据《上海市关于出售公有住所的暂行办法》第四条规矩：“一九九四年公有住所的出售成本价为每平方米建筑面积902元。”或在《公有住所生意合同》第3条规矩“甲乙双方断定上述房子，以一九九四年规矩的代价核算，房子全部价钱为人民币****元”。
因此，符合公房采办条件的当事人在明晰公房采办适用的是九四方案且公房采办资格人之间无法就产权共有到达一起协议的情况下，应当抓紧时间从公房采办主体的断定、主张产权共有的诉讼时效等方面概括考虑提起售后公房产权共有的确权诉讼。
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