购买新建商品房要注意土地使用年限缩水变短的问题

钟涛律师提醒，上海地区乃至全国地区，不少开发商新建的商品房，普通存在土地使用权年限严重缩水的情况，有些甚至缩水20%以上的比例，购房者必须清晰认识到，这样会给后续带来一定的麻烦。

【上海房产律师钟涛解答】

  根据国家法律规定，根据国家规定，住宅用地的使用年限为70年，年限从开发商取得土地使用证开始计算。而不是购房者购买时间以及办理产权证的时间，现实中不少购房者还不清楚这个关系。钟涛律师认为而住宅的土地使用年限信息，有些开发商不会主动告诉你，需要你自行到房地产交易中心查询才可以准则知道。

    一般来说，从开发商拿到土地到实际交房都有一个过程，购房者最终到手的房子实际产权都会缩水，钟涛律师认为甚至有些地区还分一期二期，三期这样的开盘，每一期之间都要间隔一年以上。而且一般多层住宅开发建设时间为半年到1年，小高层、高层需要1年半到2年，体量大的商住楼甚至需要3年，开发建设时间越长，产权缩水也越严重。

　 最重要原因是开发商相关开发建设手续办理不顺，囤地、捂盘等主要原因，资金不到位、市政配套等原因被拖延，政府规划等相关政策调整之类的不可抗力因素以及工程质量验收，钟涛律师认为都可能导致土地年限缩水。

 那么，开发商对此需要承担哪些违约责任吗？

　钟涛律师认为，如果开发商作为出卖人没有尽到商品买卖告知义务，且出卖人向买受人移转交付的土地使用权年限不符合法律规定的住宅用地的使用年限，就构成违约，应当承担违约责任。在违约责任的承担方式上，钟涛律师认为可以责令出卖人退还多收取的土地成本，或者责令其将土地使用权的年限予以续展、补足，也可以由其支付费用给买受人办理续展手续。

   那么开发商是否应当承担违约责任，首先要看其在订立买卖合同时是否尽到了告知义务，即告诉购房者土地使用权的年限情况。钟律师认为如果其已经尽到了告知义务，购房者仍然愿意购买的，可以认定买卖合同是据实订立的，开发商不承担违约责任。

　　钟涛律师认为但由于目前法律规定上尚存空白，土地抵用年限到底应该最低多少年以上并没有明确的法律规定，也就是开发商没有法律规定的限制义务，缩短1年可以，缩短10年也可以，涛律师认为因此导致消费者要通过法院诉讼得到补偿是很困难的。因为法院难以找到确定补偿的具体依据，现在中国的法院还没有一例类似的判例出来

【土地使用年限缩短有哪些危害】

1、到期要续费的麻烦

2007年《物权法》出台时明确规定可“自动续期”。2009年3月，国土资源部曾公开表示，“续期”是否付费还在讨论当中，钟涛律师认为并没有明确规定。

2、土地使用年限过短，还将使业主在出售房屋时有损失。一般来说，买方会以卖方承担土地续期费用为由，来讨价还价。

3、

4、再次转让的时候如果剩余年限不足15年以上，银行是拒绝贷款的，现在不少老公房已经面临这个问题了，要想购买必须全款购买。这个才是最大的麻烦。