首席律师

姓名:
钟 涛 律师
简介:
钟涛律师主要擅长房产诉讼、房产分割、离婚财产分割有关的房产领域,接受过上海东方电视台、新民晚报、上海商报、中国经营报专访,积累了丰富的实务经验和办案技巧,得到了当事人的信任和好评。 律师介绍>>>
咨询电话:15800502572
诉讼指南
最新文章
来访路线

地址:上海浦东新区张扬路707号生命人寿大厦808室(浦东第一八佰伴旁边)


工作手机:15800502572


电 话:086-21-68879992-811

Q Q:17281477

传真:086-21-68879993


E_mail:ayukowa@163.com

在线咨询: 点击这里给我发消息

 

上海房产律师 上海房地产律师


相关文章
 
当前位置: 主页 > 期房买卖>认购协议和定金的效力 >

认购协议和定金的效力

时间:2012-9-7来源:上海房产律师 作者: 钟涛律师点击:


在适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、第5条审理因认购协议而引发的纠纷时,就如何认定“因不可归责于当事人双方的事由”,应该注意一下几点


1.认购协议约定的内容与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容基本相同的,应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定,在一方当事人拒绝履行签订正式合同的义务时,则可适用定金罚则。如果认购协议的条款规定详尽,包括了本约中的全部实质性条款,表明当事人间有缔结本约的诚意和决心,而且成功缔结本约的可能性很大。这种认购书就具有约束双方当事人必须签订正式商品房买卖合同,实现交易的效力。尤其是双方约定定金在正式的商品房买卖合同签订之后转化为购房款,并已实际交付的,认购协议与商品房买卖合同具有同等法律效力,此种认购协议应当认定为正式商品房买卖合同。

2.认购协议约定内容简单,仅表示了当事人之间有将来订立商品房买卖合同的意思,至于本约规定什么内容在认购协议中未涉及,留待以后磋商决定的,不应适用定金罚则。对此双方对本约的内容还没有形成共识,双方负有的是将来进行磋商的义务,买受人与出卖人之间进行磋商即是完成认购协议约定义务的履约行为。买受人明示拒绝与出卖人磋商或以行为表示拒绝磋商,才会产生未按认购协议履行的违约责任。

3.认购协议中约定了商品房买卖合同的必备条款,但未包括全部条款,也就是说,在认购协议中约定的内容,较第一种情况简单,较第二种情况复杂,对此,应分别情况处理。如果双方争议的条款在认购协议中已经出现,说明双方曾经为此达成一致意见,双方在签订正式合同时即应当接受,否则即属于拒绝订立本约,是对预约的违反,因而可以适用定金罚则;若双方无法达成一致的条款在预约中未曾出现,当事人协商不成时,出卖人没有理由让买受人无条件接受每一项买卖合同的条款,这与合同法的平等自愿原则不符,所以,不能就此简单认定为任何一方当事人违反预约的约定,而应认定购房人或出卖人已经履行了诚信谈判的义务,因其他原因导致正式的商品房买卖合同无法签订,定金条款无法发挥作用,定金应退还买受人。

http://www.yaoup.com
. TAG: 期房买卖 居间合同 拿回定金 意向金解除 房产律师 房屋买卖咨询

 
友情链接
钟涛律师 手机:15800502572
地址:上海市浦东新区张杨路707号生命人寿大厦808室
(地铁2号线、4号线、6号线、9号线世纪大道站下12号出口西300米,
附近公交线路783、995、870、130、790、970、538、584、775、隧道3线,东川专线等等)
上海房产律师 钟涛 版权所有
ICP备案号沪ICP备09054781号