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钟 涛 律师
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钟涛律师主要擅长房产诉讼、房产分割、离婚财产分割有关的房产领域,接受过上海东方电视台、新民晚报、上海商报、中国经营报专访,积累了丰富的实务经验和办案技巧,得到了当事人的信任和好评。 律师介绍>>>
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二手房买卖中,卖方房东有协助买方办理贷款的义务-上海房产律师钟涛

时间:2011-11-6来源:上海离婚律师 作者: 钟涛律师点击:

二手房买卖中,卖方房东有协助买方办理贷款的义务-上海房产律师钟涛

钟涛律师按:二手房买卖中,大多数人都是根据中介的介绍,草草签订了所谓的上海市二手房买卖合同标准文本,其他条款没有修改多,而那份合同仅仅只是最基本的条款,没有详细规定双方的义务,例如,房东是否应该配合买家办理贷款手续?房东如果不配合导致贷款不成,谁承担责任呢?

【案例分析】

24岁的猪八戒一直想买一套房屋,2010年2月她看上了一套面积为43.68平方米的二手房,房主是从某企业退休的白骨精女士。由于双方对于房屋交易都是外行,她们决定委托某房地产交易中介作房屋买卖中介。
  2010年2月24日,猪八戒、白骨精同房地产中介签订了《居间代理协议》,约定房地产中介负责办理房屋过户。在房地产中介心的促成下,双方当日即签订了《房屋买卖协议书》,约定房屋总价款为32万元。 协议约定房地产中介保证房款、房产得到落实;房屋的交易手续费、各种税费及产权证等事宜由双方委托房地产中介办理;猪八戒如需贷款,则应在向银行贷款时,将总房款的20%作为首付款存入房地产中介账户。3月7日,猪八戒 交纳了首付款12万元和代理费。

3月15日,银行通知贷款可以批准,需要办理产权过户后放款,猪八戒满心欢喜通知房东,但是房东要求必须放款全额大打到自己账户,才能过户,于是交易就一直僵持着,眼看就过了合同约定的过户时间,房价也一直再涨,猪八戒就非常着急,咨询本律师,这个情况下该怎么办?

争议焦点:

  

买卖协议未能履行,是猪八戒还是白骨精存在违约行为

即应当是先办理过户手续还是先交付房屋全款;

  

【上海房产律师钟涛解答】

二手房买卖协议中既然已明确约定了交房、付款的方式及时间,也明确约定了贷款金额,待银行放款后汇入房地产中介账户上。而按银行要求,猪八戒应先与白骨精办理过户手续,银行才能发放贷款。故猪八戒在履行合同过程中要求白骨精办理房屋过户手续理由正当。

同时卖方既然同意买方向银行贷款,就应当根据诚实信用原则和交易习惯,负有协助买方贷款的义务。这种义务通常表现为卖方应当根据银行的要求提供比如房产证复印件、银行账户、已收首付款证明等申请材料。

对于白骨精称猪八戒应当在过户前3日将房款全额存入房地产中账户的抗辩,因买卖协议约定猪八戒的付款方式为贷款方式,而银行发放贷款的条件是买卖双方先办理房屋过户手续,且猪八戒、白骨精、房地产中介签订的《居间中保合同》已保证在卖房人交付房屋后能够得到房款,避免出现先履行交付义务的一方合同当事人出现无法取得合同对价的风险。白骨精应当按照协议约定履行义务,协助猪八戒办理过户手续,待手续办理完毕后,从房地产中领取全部房款。因此,白骨精一直不予办理过户手续,其行为已经构成根本性违约。
  

【法条】

《合同法》第61条规定“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。

 

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