夫妻共有房产,一人签字买卖合同可能无效
依据我国婚姻法及物权法的有关规定:对夫妻共有房产的处分行为,应当取得夫妻的一致同意。如果一方未经其妻子同意,擅自签订房屋买卖合同,在法律上被视为单方处分共有财产,属于效力待定的行为。如事后妻子予以认可,则房屋买卖行为有效;否则,该行为当属无效。
【案情分析】
耿先生通过中介介绍,购买浦东新区新场镇汇锦城一套房屋,因为是预售合同,没有办理出产权证,所以双方签订合同转让合同,购买方原是王先生以及妻子,但是此次转让只有王先生到场,他说妻子同意,但是因为出差,所以他代为签字。
签订合同,买家耿先生支付房款,交房入住,6个月后,房价大涨,王先生妻子起诉法院,要求判决合同无效,后法院审理,认定丈夫无权处分,买卖合同无效。
买家耿先生遂起诉,要求承担违约责任。
如果双方合同中约定卖方的违约责任为“赔双倍定金或首付款20%的违约金”,那么王先生主张承担违约责任时应注意以下两个问题:
第一,定金是买卖双方一种履约保证,如果卖方违约则需向买方承担双倍返还的责任。本案中,依据担保法解释的有关规定,陈小姐可以主张其定金权利。如果是“订金”,则在法律上没有明确规定,通常是指具有预付款性质的一种支付,如果卖方违约仅需返还即可。
第二,合同法规定,违约金和定金同时存在时,只能选择其一,陈小姐可以根据具体数额作出选择。但是在确定具体数额时,陈小姐还需留意法律对定金及违约金数额的限制性规定,即:定金的数额不应超过合同标的额的20%,而当违约金过分高于造成的损失时,具体是指当事人约定的违约金超过造成损失的30%的,法院可以应当事人请求予以适当减少。
中介机构不提醒
在王先生违约的情形下,耿先生是否可以要求中介机构承担赔偿责任,这需要视具体情况而定。房屋中介机构介入到房屋买卖过程主要有两种方式:第一,以居间身份为房屋买卖双方提供订立合同的媒介服务,而不作为房屋买卖合同的当事人。在这种情况下,其只要尽到如实报告义务,未隐瞒重要事实或提供虚假情况,则无需承担其他责任。第二,若中介机构作为第三方当事人参与了房屋合同的签订,即签订了三方合同,据此可认定为买卖双方是基于相信中介机构的专业资质而签订合同,中介机构应具有基本的合同风险控制能力,包括应审慎地对合同主体身份进行审查。
本案中,耿先生是与王先生以及中介机构共同签订了房屋买卖的三方合同,如出现因王先生隐瞒买卖房屋为夫妻共同财产而无法履约的情形,且三方合同对中介机构的审查义务已作出约定,耿先生可向中介机构主张违约赔偿责任。
依据相关规定,对夫妻共有房产的处分行为,应当取得夫妻的一致同意。
律师提醒
当期房产中介从业人员素质不高,业务混杂,为了尽快签订合同,往往催促,夸大等手段要买卖双方签订合同,等到出现纠纷,中介往往又不理会,更加不会协调处理。特别是买卖房屋,买家没有出具另一方的委托手续的情况下,中介人员往往说我们办理过很多,都没有问题为由,打消顾客疑虑,由此埋下很大的隐患,本案中即使这个情况,钟涛律师提醒,在房地产买卖中,因为涉及法律知识,最好聘请律师陪同购买,避免风险。