国家出台营业税调整政策可以借此解除房屋买卖合同
【客户咨询】
我和卖家于2011年1月1日签订了二手房买卖合同,合同约定税费由买家承担,房屋总价为500万。但是国务院出台了《关于调整住房转让营业税政策的通知》,决定对非普通住房征收全额营业税,那么我可否借此为由要求解除买卖合同呢?
营业税政策变化导致购房成本增加,能否以此为由主张买卖合同不公平,解除买卖合同,以及营业税主体承担是否发生变化呢?对此问题,上海市高级人民法院有明确规定。
2006年上海高院出台上海高院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》
一、因宏观政策调控引起税费调整,当事人对调整后税费的支付没有约定或约定不明的,如何处理;当事人可否以此为由解除房屋买卖合同。
上海高院认为,根据“约定优先、法定补充”原则,当事人对税费的支付有明确约定的,应遵守约定;当事人对税费的支付没有约定或约定不明的,应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后,又因宏观政策调控而发生税费增减的,除当事人协商一致外,增减部分仍应按国家税费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由,要求解除合同。
钟涛律师认为,此类情况主要正对2中情况,
1、 合同约定税费按照国家规定各自承担;
2、 合同约定买家承担所有税费。
正对第一种情况,因为合同约定买卖双方按照国家规定各自承担税费,那么即使由于政策调整,导致多支付税费,那么双方也是有约定的情况,按照约定各自承担。
第二种情况,买家承担所有税费也是如此,属于双方对此有约定, 多出的营业税还是要由买家承担。
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房产交易税费历年变动情况
1、1999年07月29日《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字【1999】210号)
2、2006年06月16日《关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税【2006】75号)
3、2008年12月29日《关于个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2008】174号)
4、2009年12月22日《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税【2009】157号)
5、2011年01月27日《关于调整住房转让营业税政策的通知》(财税【2011】12号)